Stell dir vor, du vermietest eine Wohnung. Jeden Monat kommt die Miete pünktlich aufs Konto, jedes Jahr ein kleines bisschen mehr. Du musst dich nicht um den Mieter kümmern, nicht um das Dach und nicht um die Heizung. Genau so fühlt sich die Aktie an, um die es heute geht.
Realty Income nennt sich selbst The Monthly Dividend Company. Am 08.09.26 hat das Unternehmen seine Dividende zum 136. Mal seit dem Börsengang 1994 erhöht, auf 0,2715 $ pro Monat. Es ist die 675. Monatsdividende in Folge. Keine Unterbrechung, keine Kürzung, nicht 2008, nicht 2020.
Und trotzdem ist der Kurs seit Anfang August von 62,70 $ auf 55,36 $ gefallen. Das sind rund -12% in acht Wochen, obwohl das Geschäft gleichzeitig besser lief als erwartet.
Mein Gefühl dazu: Genau solche Phasen finde ich spannend. Denn wer versteht, warum der Kurs fällt, versteht auch, was er hier wirklich kauft. In diesem Artikel rechne ich dir vor, was von der monatlichen Dividende in Euro netto bei dir ankommt, wie sicher die Zahlung ist, warum der US Zins der eigentliche Taktgeber ist und welche anderen monatlichen Zahler es gibt.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
- Die Dividende: 0,2715 $ pro Monat, also 3,258 $ pro Jahr. Bei 55,36 $ (28.09.26) sind das rund 5,9% Dividendenrendite. Nächste Zahlung am 15.10.26.
- Die Deckung: Für 2026 erwartet Realty Income 4,44 bis 4,45 $ AFFO je Aktie, das ist der für REITs maßgebliche Cashflow. Ausgeschüttet werden davon rund 73%.
- Netto in Euro: Aus 10.000 € werden rund 588 € Dividende im Jahr, nach US Quellensteuer und deutscher Steuer bleiben rund 438 €, also 36,50 € im Monat.
- Der Haken: Der Kurs hängt am US Zins. Die Korrelation mit der Rendite zehnjähriger US Staatsanleihen lag seit 2021 bei -0,77. Steigt der Zins, fällt die Aktie.
- Der KI Bezug: Realty Income investiert bis zu 1,4 Mrd. $ in Rechenzentren für Hyperscaler in Nordvirginia, zusammen mit Cloud Capital.
- Mein Fazit: Solide Einkommensaktie mit langsamem Wachstum. Keine Wachstumsrakete und kein Ersatz für einen ETF, aber als Baustein für laufendes Einkommen interessant, vor allem nach dem Rücksetzer.
Dieser Leitfaden gehört zu unserer Serie über Dividendenstrategien und passives Einkommen mit US Werten:
Was Realty Income eigentlich macht
Realty Income ist ein Vermieter. Das Unternehmen kauft Gebäude und vermietet sie langfristig an Firmen, die dort selbst ihr Geschäft betreiben. Das Besondere steckt im Vertrag.
Die meisten Mietverträge sind sogenannte Triple Net Leases. Das heißt: Der Mieter zahlt nicht nur die Miete, sondern auch Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung. Realty Income kassiert die Miete und hat mit den laufenden Kosten kaum etwas zu tun. Das ist so, als würdest du deine Wohnung vermieten und der Mieter übernimmt freiwillig auch noch die Reparatur der Heizung.
Das Portfolio ist riesig. Zum 30.06.26 gehörten Realty Income mehr als 15.500 Immobilien in allen 50 US Bundesstaaten, in Großbritannien und in acht weiteren europäischen Ländern. Früher waren das vor allem Supermärkte, Drogerien, Baumärkte und Discounter. Heute kommen immer mehr Logistikhallen und neuerdings Rechenzentren dazu. Im zweiten Quartal 2026 entfielen rund 65% der weltweiten Immobilienkäufe auf Industrieimmobilien.
Rechtlich ist Realty Income ein REIT, ein Real Estate Investment Trust. Ein REIT zahlt auf Unternehmensebene praktisch keine Körperschaftsteuer, muss dafür aber mindestens 90% seines steuerpflichtigen Gewinns ausschütten. Deshalb sind REITs klassische Dividendenaktien. Und deshalb brauchen sie für jedes Wachstum frisches Geld von außen, entweder über neue Aktien oder über Schulden. Diesen Punkt solltest du im Kopf behalten, er erklärt später, warum der Zins so wichtig ist.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kurs (28.09.26) | 55,36 $ |
| Dividende pro Monat | 0,2715 $ |
| Dividende pro Jahr | 3,258 $ |
| Dividendenrendite | 5,9% |
| AFFO je Aktie 2026e | 4,44 bis 4,45 $ |
| Ausschüttungsquote auf AFFO | 73% |
| Kurs zu AFFO 2026e | 12,5 |
| Vermietungsquote | 98,8% |
| Immobilien | über 15.500 |
| Dividendenerhöhungen seit 1994 | 136 |
Die Dividende: 136 Erhöhungen und warum sie so klein sind
Die Serie ist beeindruckend, aber die einzelnen Erhöhungen sind winzig. Wer hier Dividendenwachstum wie bei Microsoft oder Visa erwartet, wird enttäuscht.
Die letzte Erhöhung ging von 0,2710 $ auf 0,2715 $. Das ist ein halber Cent pro Monat, also +0,2%. Realty Income erhöht lieber oft und wenig als selten und viel. Über zehn Jahre ist die Monatsdividende laut Motley Fool um rund +34% gestiegen, das entspricht etwa +3% pro Jahr.
Ist das schlecht? Kommt darauf an, was du willst. 3% Wachstum pro Jahr heißt: Die Dividende hält ungefähr mit der Inflation Schritt. Die US Verbraucherpreise lagen im August 2026 laut FRED bei +3,4% zum Vorjahr. Real, also nach Inflation, wächst deine Dividende bei Realty Income derzeit also kaum.
Was du dafür bekommst, ist Verlässlichkeit. Realty Income gehört zu den S&P 500 Dividend Aristocrats, hat die Dividende seit über 31 Jahren jedes Jahr erhöht und im zweiten Quartal 2026 die 115. Quartalserhöhung in Folge gemeldet. Die Zahlung kam durch die Finanzkrise und durch die Pandemie, als viele Mieter ihre Läden schließen mussten.
Rechne dir das einmal konkret durch: Hättest du vor zehn Jahren 10.000 € in eine Aktie mit 4% Rendite und 3% Dividendenwachstum gesteckt, würdest du heute auf deinen ursprünglichen Einsatz rund 5,4% Dividende im Jahr bekommen. Das nennt man Yield on Cost. Es ist kein Zaubertrick, sondern einfach Zeit.
Wenn du tiefer in Dividendenwachstum einsteigen willst, findest du in meiner Übersicht der Dividenden Aristokraten aus den USA die Unternehmen, die ihre Dividende seit mindestens 25 Jahren steigern.
Wie sicher ist die Dividende? Die AFFO Rechnung
Die Dividende ist durch den laufenden Cashflow gut gedeckt. Rund 73% des erwarteten AFFO für 2026 werden ausgeschüttet, der Rest bleibt für Wachstum und als Puffer.
Bei einem REIT ist der normale Gewinn je Aktie fast wertlos. Der Grund sind die Abschreibungen. Ein Gebäude wird in der Bilanz jedes Jahr ein Stück abgeschrieben, auch wenn es in der Realität gar nicht an Wert verliert. Diese Abschreibung drückt den Gewinn, kostet aber kein Geld.
Deshalb schauen REIT Anleger auf AFFO, Adjusted Funds from Operations. Das ist vereinfacht der Gewinn plus Abschreibungen, bereinigt um Sondereffekte und laufende Investitionen in den Bestand. Ein realistischer Blick darauf, wie viel Geld wirklich hereinkommt.
Die Zahlen aus dem zweiten Quartal 2026:
- AFFO je Aktie: 1,09 $, +3,8% zum Vorjahr
- Erstes Halbjahr: 2,22 $, +5,2%
- Prognose 2026: 4,44 bis 4,45 $, angehoben von 4,41 bis 4,44 $
- Gewinn je Aktie nach Rechnungslegung: nur 0,37 $, belastet durch 54,2 Mio. $ Wertberichtigungen
Siehst du den Unterschied? Nach klassischem Gewinn wäre die Dividende gar nicht gedeckt. Nach AFFO bleibt ein ordentliches Polster. Genau deshalb solltest du bei REITs nie die übliche Ausschüttungsquote auf den Gewinn anschauen.
| Jahr | AFFO je Aktie | Dividende | Quote |
|---|---|---|---|
| 2025 | 4,28 $ | 3,22 $ | 75% |
| 2026e | 4,445 $ | 3,258 $ | 73% |
Für mich sind drei weitere Zahlen wichtig, wenn ich die Sicherheit beurteile:
- Vermietungsquote 98,8%. Von über 15.500 Immobilien standen zum 30.06.26 nur 188 leer oder zum Verkauf.
- Neuvermietung über alter Miete. Bei 482 neu vermieteten Einheiten lag die neue Miete im Schnitt bei 102,7% der alten. Bei Industrieimmobilien waren es sogar 105,8%.
- Bonität. Fitch bewertet Realty Income mit A bei stabilem Ausblick. Die Verschuldung liegt beim 5,4 fachen des bereinigten operativen Ergebnisses, das Ziel des Managements ist maximal etwa das 5,5 fache.
Ein Punkt gefällt mir weniger: Nur 34% der Jahresmiete stammen von Mietern mit Investment Grade Rating. Umgekehrt heißt das, rund zwei Drittel kommen von Mietern mit schwächerer Bonität. Das Management plant Mietausfälle von rund 0,4% der Mieteinnahmen ein. Solange die US Wirtschaft läuft, ist das kein Thema. In einer tiefen Rezession wäre es das erste, worauf ich schauen würde.
Der Haken: Warum der Kurs am US Zins hängt
Der Kurs von Realty Income folgt seit Jahren ziemlich genau dem US Zins, nur in die andere Richtung. Das ist die wichtigste Erkenntnis dieses Artikels.
Ich habe die Monatsschlusskurse seit August 2021 neben die Rendite zehnjähriger US Staatsanleihen gelegt. Das Ergebnis siehst du in der Grafik.
Die Korrelation liegt bei -0,77. Das ist für Finanzdaten ein sehr enger Zusammenhang. Als der Zins im Oktober 2023 auf 4,88% stieg, fiel die Aktie auf ihr Tief von 47,38 $. Als die Zinsen danach sanken, erholte sie sich. Und im September 2026 ist die zehnjährige US Rendite von 4,75% auf 5,24% gesprungen, in nur einem Monat. Die Aktie verlor im selben Zeitraum rund -10%.
Warum ist das so? Aus zwei Gründen:
Erstens: Konkurrenz. Wenn eine sichere US Staatsanleihe 5,24% bringt, warum solltest du dann eine Aktie mit 5,9% kaufen, die schwanken kann? Der Aufschlag gegenüber der Anleihe liegt aktuell bei nur 0,65 Prozentpunkten. Ist die Anleihe attraktiver, verkaufen Anleger ihre REITs, bis die Dividendenrendite wieder genug Abstand hat.
Zweitens: Finanzierung. Realty Income muss für jedes Wachstum Geld aufnehmen. Steigt der Zins, werden neue Kredite teurer. Die Spanne zwischen dem, was eine neue Immobilie an Miete bringt, und dem, was das Geld dafür kostet, wird kleiner. Im zweiten Quartal kaufte Realty Income zu einer anfänglichen Mietrendite von 7,3%. Das reicht noch, aber der Abstand schrumpft, wenn der Zins weiter steigt.
Das ist so, als würdest du Wohnungen mit Kredit kaufen und vermieten. Solange die Miete deutlich über dem Kreditzins liegt, wächst dein Imperium. Steigt der Zins, lohnt sich jeder weitere Kauf ein bisschen weniger.
Was heißt das für dich?
Wer Realty Income kauft, wettet nicht nur auf das Unternehmen, sondern auch ein Stück weit auf den US Zins. Wenn du glaubst, dass die Zinsen in den nächsten Jahren eher sinken, ist der aktuelle Kurs ein guter Einstieg. Wenn du glaubst, dass 5% und mehr zum Normalzustand werden, wird die Aktie eher seitwärts laufen, während die Dividende weiter fließt.
Die aktuellen Zinsen findest du übrigens auch auf unserer Startseite: Dort zeigen wir die US Rendite für zehn Jahre täglich aktualisiert aus den Daten der Federal Reserve Bank of St. Louis.
Was von der Dividende in Euro netto bei dir ankommt
Von 100 € Dividende bleiben dir als deutschem Anleger rund 74,45 €, sofern dein Sparerpauschbetrag schon aufgebraucht ist. Voraussetzung ist ein gültiges W-8BEN Formular bei deinem Broker.
Wie kommt das zustande? Die USA behalten zuerst 15% Quellensteuer ein. Das gilt auch für REIT Dividenden. Ohne Abkommen verlangen die USA von ausländischen Anlegern auf Dividenden grundsätzlich 30%, das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA begrenzt den Satz für Privatanleger, die weniger als 10% an dem REIT halten, auf 15%. Ohne W-8BEN Formular zieht dein Broker aber im Zweifel die vollen 30% ab, und die Differenz bekommst du nur mühsam zurück.
Danach kommt die deutsche Abgeltungsteuer. Die 15% aus den USA werden angerechnet, es bleiben 10% Kapitalertragsteuer plus Solidaritätszuschlag, zusammen 10,55%. So sieht das für eine Anlage von 10.000 € aus:
| Schritt | USD | Euro |
|---|---|---|
| Anlage zu 1,1355 USD je Euro | 11.355 $ | 10.000 € |
| Aktien zu 55,36 $ | 205,1 Stück | |
| Bruttodividende pro Jahr | 668,29 $ | 588,56 € |
| US Quellensteuer 15% | -100,24 $ | -88,28 € |
| Deutsche Steuer 10,55% | -62,09 € | |
| Netto pro Jahr | 438,19 € | |
| Netto pro Monat | 36,52 € |
Solange du deinen Sparerpauschbetrag von 1.000 € (2.000 € für Ehepaare) noch nicht ausgeschöpft hast, fällt die deutsche Steuer weg. Dann bleiben dir von den 588,56 € rund 500 €, weil nur die 15% US Quellensteuer abgehen. Die lassen sich in diesem Fall allerdings nicht mehr anrechnen, sie sind verloren.
Wie viel Kapital brauchst du, um mit Realty Income monatlich 500 € netto zu bekommen? Bei den heutigen Zahlen rund 137.000 €. Das zeigt, wie viel Geld hinter einem echten passiven Einkommen steckt. Wenn du deine eigenen Beträge durchrechnen willst, nutze unseren Dividenden Netto Rechner. Dort kannst du auch Kirchensteuer und Freibetrag einstellen.
Zwei Feinheiten, die dir kaum jemand sagt:
- Kapitalrückzahlung: In den USA wird ein Teil der REIT Ausschüttung oft als Rückzahlung von Kapital eingestuft. In Deutschland behandelt dein Broker die Zahlung in aller Regel trotzdem voll als Dividende und besteuert sie entsprechend.
- Österreich: Für österreichische Anleger gilt die KESt von 27,5%. Nach Anrechnung der 15% US Quellensteuer bleiben 12,5% österreichische Steuer, netto also rund 72,5% der Bruttodividende.
Wie du das W-8BEN Formular richtig ausfüllst und was passiert, wenn es fehlt, erkläre ich Schritt für Schritt in meinem Leitfaden zur Quellensteuer USA und W-8BEN.
Die jährliche Steuerkorrektur im Frühjahr: Warum dein Broker bei Realty Income nachträglich bucht
Wenn du Realty Income im Depot hältst, wirst du fast jedes Jahr im April oder Mai eine Mitteilung in deiner Broker-Postbox finden: ‚Steuerliche Neuberechnung‘ oder ‚Ertragsabrechnung Korrektur‘. Viele Anleger befürchten einen Fehler der Bank. In Wahrheit handelt es sich um eine gesetzliche US-Besonderheit, die für dich meist sogar bares Geld bedeutet:
1. Vorläufige Buchung während des Jahres: Im laufenden Kalenderjahr bucht dein deutscher Broker jede monatliche Realty-Income-Dividende pauschal als 100 Prozent steuerpflichtige ‚Ordinary Dividend‘ ein (15 Prozent US-Quellensteuer plus deutsche Reststeuer).
2. Die endgültige IRS-Klassifizierung im Februar: Nach Abschluss des Geschäftsjahres meldet Realty Income dem US-Fiskus (IRS) die genaue Aufteilung der Ausschüttung. Ein beträchtlicher Teil (oft 15 bis 25 Prozent) wird dabei als steuerfreie Substanzrückzahlung (Return of Capital nach Section 301(c)(2) IRC) eingestuft.
3. Deine Gutschrift im Frühjahr: Sobald diese Daten im WM-Datenservice der Banken vorliegen, rechnen Trade Republic, Scalable oder die ING alle zwölf Monatsabrechnungen des Vorjahres rückwirkend neu ab. Der als Substanzrückzahlung eingestufte Betrag unterliegt im Zuflussjahr nicht der Abgeltungsteuer. Stattdessen mindert er rechnerisch deine steuerlichen Anschaffungskosten für einen späteren Verkauf. Die Folge: Du erhältst im Frühjahr oft eine spürbare Steuererstattung auf dein Verrechnungskonto gutgeschrieben!
Monatlich oder quartalsweise: Macht das einen Unterschied?
Mathematisch fast keinen. Über das Jahr bekommst du bei gleicher Rendite exakt denselben Betrag, egal ob in zwölf kleinen oder vier größeren Zahlungen.
Der Vorteil ist psychologisch und praktisch. Wenn du von deinen Dividenden lebst oder damit feste Ausgaben deckst, passt ein monatlicher Zahlungsstrom besser zu monatlichen Rechnungen. Miete, Strom und Versicherung kommen auch jeden Monat.
Beim Wiederanlegen gibt es einen winzigen Zinseszinsvorteil, weil du das Geld früher wieder investieren kannst. Bei 5,9% Rendite macht das im Jahr aber nur wenige Cent je 1.000 € aus. Dafür würde ich keine Aktie kaufen.
Meiner Meinung nach ist die monatliche Dividende für die meisten Anleger in der Ansparphase ein nettes Gefühl, aber kein Grund, eine Aktie zu kaufen. Viel wichtiger ist, ob das Geschäft dahinter gut ist und ob der Preis stimmt.
Der KI Bezug: Rechenzentren statt Supermärkte
Realty Income steigt in Rechenzentren ein und verdient damit indirekt am Ausbau der künstlichen Intelligenz mit. Die Größenordnung ist im Verhältnis zum Gesamtportfolio aber noch überschaubar.
Am 30.06.26 hat Realty Income ein Gemeinschaftsunternehmen mit Cloud Capital und einem nicht genannten großen institutionellen Investor angekündigt. Die ersten drei Rechenzentren liegen in Loudoun County in Nordvirginia, dem größten Rechenzentrumsmarkt der Welt. Zusammen sind sie über 6 Mrd. $ wert.
- Realty Income investiert bis zu 1,4 Mrd. $ und erhält 45% an den Objekten.
- Rund 700 Mio. $ fließen im zweiten und dritten Quartal 2026.
- Die Mieter sind Hyperscaler mit Investment Grade, also die ganz großen Cloud Anbieter.
- Die Mietverträge laufen 15 bis 20 Jahre, als Triple Net Lease mit jährlichen Mietsteigerungen.
- Später will das Gemeinschaftsunternehmen auch in London, Frankfurt und Dublin kaufen.
Warum ist das spannend? Die großen Cloud Anbieter investieren gerade dreistellige Milliardenbeträge in Rechenzentren für KI. Wer ihnen die Gebäude vermietet, bekommt langfristige Verträge mit Mietern bester Bonität. Das passt genau zum Geschäftsmodell von Realty Income, und es verbessert die Qualität der Mieter, bei der ich oben Schwächen gesehen habe.
Aber lass dich nicht blenden. Realty Income investiert 2026 insgesamt rund 10 Mrd. $. Die Rechenzentren sind ein wachsender Baustein, aber aus einem Supermarkt Vermieter wird so schnell kein KI Unternehmen. Wenn du gezielt auf den KI Boom setzen willst, schau dir lieber meine Analyse der Nvidia Aktie an. Realty Income ist eher der ruhige Vermieter, der an den Bauarbeiten mitverdient, ohne das Risiko des Bauherrn zu tragen.
Earnings und Termine: Worauf ich als Nächstes achte
Die nächsten Quartalszahlen erwarte ich Anfang November. Einen offiziellen Termin hat Realty Income bis zum 30.09.26 noch nicht veröffentlicht.
Beim Blick auf die Zahlen zum dritten Quartal achte ich auf vier Punkte:
- Bestätigt das Management die AFFO Prognose von 4,44 bis 4,45 $? Eine weitere Anhebung wäre ein starkes Signal, gerade im aktuellen Zinsumfeld.
- Zu welcher Rendite wird gekauft? Fällt die anfängliche Mietrendite deutlich unter 7%, wird das Wachstum bei Zinsen über 5% schwieriger.
- Wie entwickelt sich die Vermietungsquote? Das Management plant für das Gesamtjahr mit rund 98,5%. Alles darunter wäre ein Warnzeichen.
- Wie wird finanziert? Realty Income nutzt zunehmend eigene Fonds und Partner wie GIC, Apollo und KKR. Das senkt die Abhängigkeit von neuen Aktien. Ich will sehen, dass das weiter funktioniert.
Die wichtigsten Dividendentermine, die du kennen solltest:
| Termin | Datum | Bedeutung |
|---|---|---|
| Stichtag | 30.09.26 | Wer an diesem Tag im Register steht, bekommt die Zahlung |
| Zahltag | 15.10.26 | 0,2715 $ je Aktie |
| Nächste Erklärung | voraussichtlich Anfang Oktober | Dividende für November |
Wenn du die Termine aller großen US Unternehmen im Blick behalten willst, findest du sie in meinem Überblick zur Berichtssaison im Oktober 2026.
Die Alternativen: Weitere monatliche Zahler im Vergleich
Realty Income ist der bekannteste monatliche Zahler, aber nicht der einzige. Jede Alternative hat ein anderes Chance Risiko Profil, und höhere Rendite heißt fast immer höheres Risiko.
| Aktie | Rendite | Deckung | Risiko |
|---|---|---|---|
| Realty Income | 5,9% | 73% AFFO | Zins |
| Agree Realty | 4,6% | 70% AFFO | Rendite |
| Main Street | 5,7% | gut | Kredite |
| EPR Properties | 6,5% | 65% AFFO | Mieter |
| Gladstone Inv. | 6,1% | knapp | Größe |
Agree Realty ist der Qualitätsvermieter unter den Net Lease REITs. 99,8% Vermietung, 73,2% der Miete von Mietern mit Investment Grade, AFFO im zweiten Quartal +7,4%. Dafür zahlst du mit einer niedrigeren Rendite von rund 4,6%. Wer Sicherheit vor Rendite stellt, schaut hier genauer hin.
Main Street Capital ist kein Vermieter, sondern eine Business Development Company. Das Unternehmen vergibt Kredite an mittelständische Firmen und beteiligt sich an ihnen. Neben einer monatlichen Basisdividende von rund 0,25 $ schüttet Main Street Capital quartalsweise variable Sonderdividenden aus (zuletzt 0,30 $ im September 2026). Die Erträge hängen am Kreditzyklus.
EPR Properties vermietet Kinos, Freizeitparks und Golfanlagen. Die Rendite ist höher, aber die beiden größten Mieter Topgolf und AMC stehen jeweils für 13,1% der Einnahmen. Und EPR hat die Dividende 2020 in der Pandemie ausgesetzt. Genau das ist der Unterschied zu Realty Income.
Gladstone Investment ist mit rund 650 Mio. $ Börsenwert sehr klein. Die Monatsdividende von 0,08 $ ist seit einem Jahr stabil, aber wenig Handel heißt breite Spannen beim Kauf.
Und ein Warnbeispiel: STAG Industrial hat im Januar 2026 die Dividende erhöht, aber gleichzeitig von monatlicher auf quartalsweise Zahlung umgestellt. Monatliche Zahlung ist also kein Versprechen für die Ewigkeit. Wer seine Aktien nur wegen des Zahlungsrhythmus kauft, kann böse überrascht werden.
Noch ein Hinweis: Viele US ETFs mit monatlicher Ausschüttung kannst du als Privatanleger in Deutschland wegen der EU Regeln für Anlegerinformationen gar nicht kaufen. Das Thema ETF gegen Einzelaktie für Dividenden schaue ich mir in einem eigenen Artikel an.
Bewertung: Ist die Realty Income Aktie jetzt günstig?
Gemessen am Cashflow ist die Aktie nach dem Rücksetzer etwas günstiger als Ende 2024 und Ende 2025. Teuer ist sie nicht, ein Schnäppchen aber auch nicht, solange der Zins so hoch bleibt.
Das Kurs zu AFFO Verhältnis liegt auf Basis der Prognose 2026 bei rund 12,5. Ende 2024 lag es auf Basis des damaligen AFFO bei rund 12,8, Ende 2025 bei rund 13,2. Die Aktie ist also leicht günstiger geworden, obwohl der Cashflow gewachsen ist.
Für meine eigene Einschätzung rechne ich simpel: Dividendenrendite plus Dividendenwachstum ergibt ungefähr die langfristige Gesamtrendite, wenn die Bewertung gleich bleibt. Bei 5,9% Rendite und rund 3% Wachstum landest du bei etwa 8 bis 9% pro Jahr in US Dollar. Das ist ordentlich für eine ruhige Aktie. Ein Welt ETF hat über lange Zeit ähnlich viel gebracht, aber mit deutlich mehr Wachstum und deutlich weniger Ausschüttung.
Die Analysten sind geteilter Meinung. Mizuho hat das Kursziel laut MarketBeat am 17.09.26 von 66 $ auf 61 $ gesenkt. Das durchschnittliche Kursziel liegt laut MarketBeat bei rund 66,92 $. Ich würde diese Ziele nicht als Prognose lesen, eher als Hinweis darauf, dass die Stimmung nach dem Zinsanstieg vorsichtiger geworden ist.
Einen eigenen Fair Value nach meiner DCF Methode veröffentliche ich für Realty Income bewusst nicht. Ein klassisches Discounted Cashflow Modell passt schlecht zu einem REIT, der seinen Cashflow fast komplett ausschüttet und sein Wachstum über Kapitalmärkte finanziert. Warum das so ist, steht in meiner Methodik.
Für wen die Aktie passt und für wen nicht
Realty Income passt zu Anlegern, die laufendes Einkommen wollen und mit langsamem Wachstum leben können. Für junge Anleger im Vermögensaufbau gibt es meist bessere Bausteine.
Die Aktie passt zu dir, wenn:
- du einen Teil deines Depots für regelmäßige Einnahmen nutzen willst, zum Beispiel im Ruhestand,
- du dein Depot mit Immobilien ergänzen willst, ohne selbst Vermieter zu sein,
- du ruhig schlafen willst, auch wenn der Kurs mal 20% fällt, weil die Dividende weiter kommt.
Die Aktie passt eher nicht zu dir, wenn:
- du dein Vermögen maximal wachsen lassen willst und in den nächsten 20 Jahren nichts entnimmst,
- du deinen Sparerpauschbetrag schon ausgeschöpft hast und jede Dividende sofort versteuern musst,
- du nervös wirst, wenn eine Aktie wegen Zinsen fällt, obwohl das Geschäft gut läuft.
Mein persönlicher Blick: Ich würde Realty Income nie als Kern eines Depots halten. Der Kern ist bei mir ein breiter ETF. Aber als Baustein von vielleicht 3 bis 5% für laufende Einnahmen halte ich die Aktie nach dem Rücksetzer für interessanter als noch im Sommer. Kaufen würde ich nicht auf einen Schlag, sondern in mehreren Tranchen über einige Monate. So nimmst du dem Zinsrisiko einen Teil seines Schreckens.
Welcher Broker für US Dividendenaktien am günstigsten ist und bei wem die Quellensteuer sauber läuft, zeige ich dir in meinem Vergleich der Broker für US Aktien.
Mein Fazit zur Realty Income Aktie
Realty Income ist langweilig, und genau das ist der Punkt. 675 Monatsdividenden, 136 Erhöhungen, eine Vermietungsquote von fast 99% und ein Cashflow, der die Dividende gut deckt.
Wenn du nur einen Satz aus diesem Artikel mitnimmst, dann diesen: Bei Realty Income kaufst du die Dividende, den Kurs bestimmt der US Zins. Wer das akzeptiert, bekommt aktuell rund 5,9% Rendite, die jedes Jahr ein kleines Stück wächst.
Bevor du kaufst, prüfe unbedingt, ob dein W-8BEN Formular bei deinem Broker hinterlegt ist. Sonst können dir die USA auch bei einem REIT 30% statt 15% abziehen, also doppelt so viel Quellensteuer wie nötig. Meine W-8BEN Checkliste hilft dir dabei in fünf Minuten.
Ich aktualisiere diesen Artikel nach jeder Quartalszahl und bei jeder Dividendenerhöhung.
Häufige Fragen zur Realty Income Aktie
Berechne deine monatlichen Netto Ausschüttungen inklusive US Quellensteuer und Freibetrag:
Wie hoch ist die Dividende der Realty Income Aktie?
Realty Income zahlt seit Oktober 2026 monatlich 0,2715 $ je Aktie, das sind 3,258 $ im Jahr. Beim Kurs von 55,36 $ am 28.09.26 entspricht das einer Dividendenrendite von rund 5,9%. Die Dividende wurde seit dem Börsengang 1994 insgesamt 136 Mal erhöht.
Wann zahlt Realty Income die Dividende?
Realty Income zahlt jeden Monat, in der Regel um den 15. Der Stichtag liegt meist am letzten Tag des Vormonats. Die nächste Zahlung über 0,2715 $ erfolgt am 15.10.26 an alle Aktionäre, die am 30.09.26 im Register stehen. Deutsche Broker schreiben die Dividende oft ein bis drei Tage später gut.
Wie viel Quellensteuer zahle ich auf Realty Income Dividenden?
Mit gültigem W-8BEN Formular behalten die USA 15% Quellensteuer ein. Ohne Abkommen wären es 30%, das Doppelbesteuerungsabkommen begrenzt den Satz für Privatanleger mit weniger als 10% Beteiligung auf 15%. In Deutschland fallen danach noch rund 10,55% an, netto bleiben rund 74,45%.
Ist die Dividende von Realty Income sicher?
Nach heutigen Zahlen ja. Rund 73% des erwarteten AFFO für 2026 werden ausgeschüttet, die Vermietungsquote liegt bei 98,8% und Fitch bewertet das Unternehmen mit A. Realty Income hat die Dividende weder in der Finanzkrise noch in der Pandemie gekürzt. Eine Garantie für die Zukunft ist das aber nicht.
Warum fällt die Realty Income Aktie?
Hauptgrund ist der Zinsanstieg. Die Rendite zehnjähriger US Staatsanleihen stieg im September 2026 von 4,75% auf 5,24%. Damit werden sichere Anleihen im Vergleich zur Dividende attraktiver, und neue Kredite für Zukäufe werden teurer. Seit 2021 lag die Korrelation zwischen Kurs und Zins bei -0,77.
Welche Aktien zahlen noch monatlich Dividende?
Bekannte monatliche Zahler aus den USA sind neben Realty Income zum Beispiel Agree Realty, Main Street Capital, EPR Properties und Gladstone Investment. Sie unterscheiden sich stark in Rendite und Risiko. STAG Industrial hat im Januar 2026 von monatlicher auf quartalsweise Zahlung umgestellt.
Quellen
- Realty Income: Offizielle Investor Relations Pressemitteilungen, Stand 07.10.26
- Realty Income: Ergebnisse zum zweiten Quartal 2026, SEC Meldung, 05.08.26
- Realty Income Q2 2026 Earnings Call Transcript, Motley Fool, 12.08.26
- Realty Income: Joint Venture mit Cloud Capital für Hyperscale Rechenzentren, 30.06.26
- STAG Industrial: Dividend Increase and Shift from Monthly to Quarterly Cadence, 08.01.26
- 24/7 Wall St.: 5 Monthly Dividend Stocks Retirees Can Count On in September, 21.09.26
- 24/7 Wall St.: 5 Safe Monthly Pay Dividend Stocks, 23.09.26
- Motley Fool: The Unstoppable Monthly Dividend Stock, 28.09.26
- FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis: DGS10 und CPIAUCSL, abgerufen 29.09.26
- Europäische Zentralbank: Referenzkurs Euro zu US Dollar, 29.09.26
- ad hoc news: Realty Income stock gets a dividend lift, 29.09.26, mit Verweis auf MarketBeat
- IEX Schlusskurse über die usaktienhub Datenpipeline, Stand 28.09.26
Redaktioneller Risikohinweis und Transparenz
Hinweis nach § 85 WpHG: Die auf USAktienHub.de veröffentlichten Analysen, Berechnungen und Ratgeber dienen ausschließlich der allgemeinen Information und finanziellen Bildung. Sie stellen keine Anlageberatung, steuerliche Beratung oder Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar. Der Handel mit Aktien, ETFs und Derivaten birgt finanzielle Risiken bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Historische Renditen und mathematische Modellrechnungen bieten keine Garantie für die künftige Wertentwicklung.